неофициальный форум жителей

По вопросам коммерческих объявлений на форуме просьба обращаться в Коммерческий раздел.
 
Аватара пользователя
Istomins
Тема Автор
Сообщения: 113
Зарегистрирован: 29 май 2017, 12:43
Благодарил (а): 1 раз
Поблагодарили: 3 раза

Разбор договора с застройщиком

29 июн 2017, 12:24

Консультировался при покупке, думаю будет полезно покупателям апартаментов.


Несколько комментариев по договору

Договор составлен хитрожопо. В случае чего – им не прикрыться:
По нему несколько основных обязательства у Застройщика:

Строительство Объекта и сдача его в срок


Отделка Объекта. Гарантийное его обслуживание


Определение цены

Обеспечение договора. Возврат средств

КОНКРЕТНО ПО КАЖДОМУ ОБЯЗАТЕЛЬСТВУ

Строительство Объекта и сдача его в срок

Первая лазейка со сроком (срок устанавливается в зависимости от наступления конкретного события - пп. 2.5-2.6 Договора)
Срок передачи Объекта указан расплывчато: вроде, и крайняя дата указана (не позднее 31 мая 2019), но при этом она завязана на условии получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, сроки которого они не гарантируют. По закону сроки могут определяться либо датой, либо интервалом, либо определенным событиям. Если есть указание на событие, то по закону оно должно произойти неизбежно. Ввод в эксплуатацию (другие словами указание на то, что Объект достроен) – не является таким событием, зависит от многих факторов и завязано на расплывчатом сроке Окончания строительства (см. Вторую лазейку ниже),
Вторая лазейка со сроком окончания строительства (условие по автоматическому переносу сроков строительства – пп. 6.4. Договора)
Плановый срок окончания строительства по условиям Договора привязан к сроку, указанному в Разрешении на строительство. И этот плановый срок автоматически изменится, если разрешение будет продлено.
Срок действия разрешения на строительство у них – до 01 февраля 2019 данные с их сайта), при этом по договору срок передачи Объекта по договору – не позднее 31 мая 2019 – т.е. 4 месяца временной разрыв.
Это означает, либо они должны построить Объект, произвести отделку (заложив туда 3 месяца на исправление недочетов в соответствии с договором), сдать его, успев все к 01 февралю, либо срок разрешения, наверняка, будет продлен, а значит автоматически и плановый срок окончания строительства, а значит вместе с ним и дата ввода в эксплуатацию, а означит и дата передачи объекта. И повлиять на это не сможешь, потому что есть у них есть право в договоре на одностороннее автоматическое продление.

Чем опасна игра со сроками?
Срок – это существенное условие в таких договорах. Их формулировки в договоре позволяют переносить срок на сколько угодно безболезненно для них. Для покупателя такой недвижимости это означает, что нельзя говорить и о просрочке в передаче объекта, и начислении неустойки. Это означает, что у тебя не будет основания на одностороннее расторжение такого договора по причине срыва сроков, и как следствие проблема с начислением пеней, возвратом средств и т.д. Даже если через суд вернуть деньги, то их поюзают в течение нескольких лет бесплатно, а отсудить что-то большее с процентами проблематично.

Рекомендации – прописать точные сроки без привязки к каким-либо событиям.



Отделка Объекта. Дальнейшее его обслуживание


Первая лазейка по недостаткам отделки
По их условиям (п. 4.1.3 Договора) есть жесткое обязательство у покупателя принять Объект в собственность при отсутствии существенных недостатков, препятствующих использованию Объекта по значению. При уклонении или отказе подписать Застройщик имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке.
У Участника есть право (п. 5.4. Договора) попробовать заставить Застройщика устранить недостатки, однако для этого потребуется составления акта с обязательной ссылкой на требования технических регламентов, проектной документации… и доказать, что эти недостатки действительно существенные и делают Объект непригодным для использования по назначению.
С учетом того, что назначение такого объекта (апартаментов) – временное проживание, то диапазон толкования таких недостатков может быть самый разный (трещины, плохая звукоизоляция, некачественная установка окон, плохая герметизация швов вряд ли мешают использовать Объект для временного проживания)
Чем опасно?
Остается риск, что Объект с недостатками могут подписать даже без согласия Участника. При наличии спора – проиграть очень легко.


Вторая лазейка по началу исчислению гарантийного срока

По закону гарантийный срок должен исчисляться с момента подписания Акта приемки-передачи квартиры, даже если дом построен и эксплуатируется уже несколько лет. Т.е. у каждого жильца дома свои сроки для предъявления претензий Застройщику. В Договоре же гарантийный срок на Объект – с даты ввода Объекта в эксплуатацию (п. 5.3 Договора).
Чем опасно?
После ввода Объекта в эксплуатацию объект передается на баланс Управляющей компании или ТСЖ. Поэтому если будут недостатки, разбираться придется с УК. При этом они всегда могут заявить, что это внутренние недостатки, которые относятся к текущему или капитальному ремонту, средства на который собираются со всех жильцов, поэтому всегда есть риск, что затраты Застройщика могут быть переложена на плечи жильцов.


Третья лазейка - навязывание своей Управляющей компании по обслуживанию объекта

По условия п. 4.1.5 Договора Участник обязан заключить договор на обслуживание с управляющей компанией с их тарифами на коммунальные и эксплуатационные услуги, при этом не указывается ни название компании, ни стоимость таких услуг. При этом если договор с ними не будет подписан, то и Объект также не будет передан покупателю.

Чем опасно?

Тарифы на обслуживание могут существенно отличаться от рыночных, при этом Участник ничего сделать с этим не сможет.


Определение цены.

По условиям (п. 3.7. Договора) Цена может увеличиться в зависимости от фактической площади Объекта. Сейчас площадь Объекта в Договоре (Приложение 1 к Договору) – 55,72 кв. м. (тип 2А, корпус 2), при этом площадь этого же Объекта в разрешении на строительство – 80 кв. м. (официальные данные с их сайта) Возможно, не туда смотрю, но как-то это странно.

Чем опасно?

Разница в площади, указанной в Договоре и в разрешении на строительство, достаточно сильная, и есть опасность, что потом заставят доплачивать очень существенно.


Обеспечение договора. Возврат средств

Лазейка 1 по замене залога


В качестве обеспечения обязательства Застройщика Участнику передается в залог земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта (п. 10.1 Договора). При этом у Застройщика есть право без согласия участника производить замену предмета залога без оформления каких-либо соглашений к Договору (п. 11.7.4. Договора).
Поскольку предмет Залога – единственная обеспечительная мера со стороны Застройщика, то в такой формулировке обеспечения нет вообще. Т.е. без согласия Участника Залог в виде земли под Объектом могут заменить на два метра на кладбище в урюпинской области и ее предоставить в случае требования.

Лазейка 2 по возврату средств

Непонятно формулировка п. 3.2. Договора: Денежные средства, уплаченные на возмещение затрат на строительство объекта (пока это 82% от Цены) и неизрасходованные на цели строительства, возврату не подлежат, на что Участник дает свое согласие. И если затраты на строительство будут больше (скорее всего это произойдет из-за увеличения площади Объекта), то они также будут признаны затратами на строительство и не подлежат возврату.
Т.е. фактически допускается отказ Участнику в возврате средств при любом исходе строительства Объекта.


Лазейка 3 по страхованию объекта

По условиям п. 10.2 Договора Застройщик обязан за свой счет застраховать объект, при этом договор страхования будет действовать до момента передачи Застройщиком Объекта.

В чем опасность?

Такой договор страхования не покрывает риски, связанные с некачественной отделкой объекта, который может быть сдан в одностороннем порядке Застройщиком (случай, когда Застройщик сдает квартиру с последующим обязательство устранить недостатки), а также не покрывает риски, связанные с неисполнением Застройщика обязательств по гарантийному обслуживанию объекта в течение 5 лет.Кроме этого, в договоре сказано, что Участник ознакомлен с договором страхования (по которому страхуется сам Застройщик), однако его никто не прислал для ознакомления – важно посмотреть в пределах каких сумм страхуется объект, при каких условиях действует страхование.


Еще один момент, который может не понравится банку, который выдает ипотеку – выгодоприобретателем по договору страхования Застройщика почему-то здесь указан Участник, а должен быть банк, поскольку эта ипотека.

На что еще обратить внимание?

Застройщик ООО «Бухта Лэнд» (ИНН: 7731477627) до это не имел опыта строительства подобных объектов.
Из их выписки ЕГРН (сайт поиск по ИНН)
- Уставный капитал – 10 тыс. руб., в пределах которого он отвечает по обязательствам.
- Его основной Учредитель (99%) – ООО «Группа компаний «Самолет» (ИНН: 7731034865), имеет опыт строительства однако есть судебные дела, связанными с претензиями по недостаткам строительства (из картотеки судебных дел поиск по ИНН).

Резюме

Договор очень хитрожопый, никак не защищает, однако это не означает, что Застройщик муд*к и обязательно потом обманет. Но, если что-то пойдет не так, риски очень существенные.
 
Galek
Сообщения: 84
Зарегистрирован: 22 янв 2017, 07:45
Благодарил (а): 2 раза
Поблагодарили: 3 раза

Re: Разбор договора с застройщиком

29 июн 2017, 12:48

За разбор ДДУ огромное спасибо. У меня хоть и маленький опыт изучения различных ДДУ, но те что видел все хитрожопые. Мои друзья покупали в Абсолют-недвижимость, так там продают по переуступке от какого то фонда и пени через суд невозможно взыскать, урбан групп - такая же лажа с уставным капиталом, ЛСР - в договор закладывает срок получения ключей 1-1,5 года. 
 
Аватара пользователя
Королев
Сообщения: 1303
Зарегистрирован: 27 дек 2016, 16:20
Откуда: Москва
Благодарил (а): 11 раз
Поблагодарили: 20 раз

Re: Разбор договора с застройщиком

29 июн 2017, 13:13

Устал два раза, вначале править, а потом читать)
У нас где то уже была тема, про Договора ДДУ "Бухта Лэнд".
Там все отписались, что показывали Договора своим юристам и что-то негативного ни один юрист там не нашел.

Теперь по заданным Вами вопросам. Я недавно размещал на форуме принятые и подписанные поправки к Закону.
Раскурите их и Вам станет легче я думаю, там есть и про понятие "увеличение и уменьшение площади" и про суды с возвратами средств.
Для удобства вот Вам ссылка
Наша страница в ВКонтакте: https://vk.com/club173310966
 
Аватара пользователя
Istomins
Тема Автор
Сообщения: 113
Зарегистрирован: 29 май 2017, 12:43
Благодарил (а): 1 раз
Поблагодарили: 3 раза

Re: Разбор договора с застройщиком

01 июл 2017, 15:25

Королев писал(а):
Устал два раза, вначале править, а потом читать)
У нас где то уже была тема, про Договора ДДУ "Бухта Лэнд".
Там все отписались, что показывали Договора своим юристам и что-то негативного ни один юрист там не нашел.

Теперь по заданным Вами вопросам. Я недавно размещал на форуме принятые и подписанные поправки к Закону.
Раскурите их и Вам станет легче я думаю, там есть и про понятие "увеличение и уменьшение площади" и про суды с возвратами средств.
Для удобства вот Вам ссылка

Спасибо. Только потом понял что теги все отобразились прямо в тексте.
Если по конкретике:
1) В случае чего обеспечение может быть на выбор застройщика (не построили ЖК - дали кусок земли в Урюпинске)
2) Приемка квартир в одностороннем порядке
3) Возможность без всяких пеней двигать дату получения ключей
Вообще договор довольно кабальный, хотя у кого он сейчас другой.
 
Аватара пользователя
Королев
Сообщения: 1303
Зарегистрирован: 27 дек 2016, 16:20
Откуда: Москва
Благодарил (а): 11 раз
Поблагодарили: 20 раз

Re: Разбор договора с застройщиком

02 июл 2017, 08:38

По пунктам 2 и 3 я не соглашусь.
Застройщик назначает Вам дату приёмки, вы приходите и вместе с Застройщиком составляете Акт приёмки ваших апартаментов.
Далее Вы ждёте устранение всех ваших замечаний, приглашаетесь Застройщиком на повторные приёмки и так пока не примете свои метры.
Кто-то указывает только какие то глобальные недоделки, на мелкие закрывая глаза, лишь бы быстрее въехать и жить.
А кто-то годами не принимает, оплачивая коммуналку, но не принимая пока все его замечания не устранят.
Тут как говорится, каждый сам решает для себя какую позицию занять.
Но тут Вы как покупатель полностью защищены законом.

По дате сдачи вам апартаментов, тоже все не так плохо.
В дату сдачи Вам апартаментов, прописанную в ДДУ, в ваш адрес направляется письмо с уведомлением, где Застройщик приглашает Вас в свой офис для подписания Допустим.соглашения к договору ДДУ о переносе сроков сдачи дома и апартаментов. Кто-то его подписывает сразу, кто-то вступает в переписку, т.к. молчать тоже нельзя.
Параллельно готовя Документы для подачи Иска в суд с требованием компенсации за данную затяжку по времени.
Исходя из формулы расчёта данной компенсации, выходит от 2000 до 5000 руб. за каждый день такой просрочки.
Опять же, кто-то подаёт сразу в суд, кто то договаривается с Застройщиком о неких примирениях.
Тут правда многое зависит насколько лоялен сам Застройщик. Знаю случаи когда данными требованиями, люди например не платили за дополнительные метры, идя на мировую с Застройщиком. 
 
Наша страница в ВКонтакте: https://vk.com/club173310966
 
Аватара пользователя
Королев
Сообщения: 1303
Зарегистрирован: 27 дек 2016, 16:20
Откуда: Москва
Благодарил (а): 11 раз
Поблагодарили: 20 раз

Re: Разбор договора с застройщиком

02 июл 2017, 09:12

Основная проблема при расчете это правильное определение:
- даты начала периода;
- даты окончания периода;
- ставки Банка России.

Формула расчета по закону 214 ФЗ.

Актуальная формула расчета (ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ).
Стоимость квартиры/машиноместа х количество дней просрочки х (ставка ЦБ РФ/100) х (1/150).
Переменных в формуле две:
- размер ставки ЦБ РФ;
- количество дней просрочки по ДДУ.

Ставки Банка России применяемые в целях расчета неустойки.
В расчетах используются только две ставки:
- рефинансирования (8,25 %);
- ключевая (от 11% до 9%).

Ставка рефинансирования применяется, когда обязательства по договору были исполнены до 31.12.2015г.
Ключевая используется:
- когда обязательства по договору исполнены (подписан акт) после 01.01.2016г.
- на дату подписания претензии квартира по акту не передана.

Ключевая ставка Банка России постоянно меняется.
В связи с уменьшением инфляции в стране, в течение 2016 года ставка менялась три раза, в 2017 году - три раза и это не предел.
С 19.06.2017г. по настоящее время составляет 9 процентов годовых.
В 2017 году в связи с уменьшением инфляции продолжится её дальнейшее снижение.
Полагаем, что понижать ставку Банк России продолжит еще более высокими темпами, чем в прошлом году.
Соответственно будет снижаться и математический размер компенсации за нарушение сроков строительства.

Периоды действия ставок ЦБ РФ в 2016-2017 годах.
с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. - 11 %
с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. - 10,5 %
с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. - 10 %
с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. - 9,75 %
с 02.05.2017г. по 18.06.2017г. - 9,25 %

с 19.06.2017г. по настоящее время - 9 %.
Наша страница в ВКонтакте: https://vk.com/club173310966
 
Аватара пользователя
Королев
Сообщения: 1303
Зарегистрирован: 27 дек 2016, 16:20
Откуда: Москва
Благодарил (а): 11 раз
Поблагодарили: 20 раз

Re: Разбор договора с застройщиком

02 июл 2017, 09:43

«Как отправить претензию застройщику»

Перед обращением в суд, если вы судитесь самостоятельно, вам нужно отправить претензию. Зачем она отправляется?

Дело в том, что при игнорировании застройщиком претензии, вы имеете право взыскать с него 50% штрафа от неустойки. Скажем, ваша неустойка 500 тыс. руб., тогда штраф составит 250 тыс. И эти 250 тыс. руб. получаются благодаря претензии.

В 7% случаях застройщик отвечает на претензию и предлагает мир. Он может выплатить вам компенсацию, передать подвал, машиноместо или зачесть неустойку в дополнительные метры. Поэтому даже если вы не хотите судиться всё равно отправляйте претензию.
Как подавать претензию?

Первый способ. Обратитесь к застройщику лично. Это неэффективный метод. Почему? Потому что нужно ехать в офис застройщика и пытаться получить от его сотрудника подпись и печать организации. Застройщик конечно же не глупый человек и ничего подписывать не будет. Поэтому, скорее всего, вы потратите время впустую.

Вариант номер два. Направьте застройщику претензию по почте. Это самый прекрасный метод уведомить застройщика о том, что он должен вам неустойку. Отправляйте претензию только ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Дело в том, что ценное письмо предполагает составление описи вложения в письмо в двух экземплярах. Один помещается в конверт и уходит застройщику, а второй остаётся у вас. При этом работник почты сверяет содержимое отправления и опись. Он заверяет все это печатью и подписью.

Таким образом, у вас остается подтверждение, что же находится в конверте. И когда уведомление о вручении письма вернется к вам, вы сможете доказать в суд, что застройщик получил претензию, а не поздравительную открытку.

Крайне важно перед направлением претензии уточнить, не изменился ли юридический адрес застройщика. Проверить его можно здесь. Для этого введите ИНН застройщика.

Как заполнять конверт?

Очень просто. Пишите адрес получателя и свой адрес. Не запечатывайте конверт, т.к. сотрудник почты должен вложить туда опись. На свободном месте конверта (вверху) пишите «объявленная ценность 1 руб. 00 коп.» (цифры – словами).

Идите на почту и берите два бланка «Описи вложения». Пишите: «опись вложения в: ценное письмо с уведомлением». Далее указывайте адрес получателя, а внизу содержание отправления. Нужно написать: претензия к застройщику от вас с требованием выполнить обязательства по договору № и выплатить неустойку с убытками. Пишите полностью. Именно эта опись будет доказывать, что именно вы отправили.

Затем заполняйте уведомление о вручении. Отдайте все это сотруднику почты. Сообщите ему, что хотите отправить ценное письмо с уведомлением о вручении. Обязательно заберите у него квитанцию и второй экземпляр описи.

Не забудьте оставить копию претензии себе.

Почтовая квитанция об отправке, опись вложения и копия претензии являются доказательстваминадлежащего выполнения претензионного порядка со стороны истца и обязательно прикладываются к исковому заявлению. Правильное исполнение такого порядка, как вы помните, приносит вам 250 тыс. рублей.

Движение почтового отправления вы можете отследить по коду из четырнадцати цифр на квитанции через сайт Почты России

Если застройщик не отвечает на претензию в течение 10 дней, значит он не собирается решать с вами вопрос. Они обычно делают вид, что ничего не получали, или говорят, что находятся не по месту регистрации. Но вам это не почем: вы претензию отправили, уведомление о вручении получили, и теперь можете готовить документы в суд.

Важный момент. Застройщик может предложить вам мировое соглашение и на самом судебном процессе.

Дольщик с объекта Балашихи недавно обратился к нам. Мы отправились в арбитражный суд взыскивать 100% неустойки. Его неустойка была на 800 тыс. руб.

Застройщик испугался, что мы взыщем всю сумму, поэтому предложил дольщику коммерческое помещение стоимостью 1 млн. 170 тыс. руб. Это восхитительная сделка, если учесть, что дольщик гарантировано получает офис прямо сейчас и ему не нужно будет искать деньги застройщика после вынесения решения.

Жаль, но застройщик идет на мировую довольно редко. Просто здесь застройщик знал, что если бы он не пошел на уступки, то мы бы взыскали 100% неустойки и 100% штраф с него. А ему было гораздо выгоднее пойти нам на встречу, чем потерять живые деньги.
Наша страница в ВКонтакте: https://vk.com/club173310966
 
Аватара пользователя
Королев
Сообщения: 1303
Зарегистрирован: 27 дек 2016, 16:20
Откуда: Москва
Благодарил (а): 11 раз
Поблагодарили: 20 раз

Re: Разбор договора с застройщиком

03 июл 2017, 10:07

«Как подписывать акт приёма-передачи квартиры»

Акт приема-передачи квартиры– это последний документ, который вы подписывается при заключении сделки купли-продажи квартиры. Он удостоверяет отсутствие претензий у сторон и подтверждает передачу денег по проданной квартире. Одновременно с подписанием акта вам вручаются ключи от квартиры, технические документы, квитанции об оплате коммунальных услуг.

Статья 556 Гражданского кодекса РФ говорит, что передача продавцом жилого помещения и принятие его покупателем осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому сторонами. При этом, если иное не указано в договоре, обязательство передачи жилья считается исполненным после подписания акта приема-передачи квартиры.

Как принимать квартиру, чтобы это не вылилось в будущие растраты:

1. Наберитесь терпения и не подписывайте документы, предлагаемые застройщиком, без должного внимания.
2. Убедитесь, что квартира надлежащего качества. Помните, все недостатки, которые вы примите, могут встать в копеечку.
3. Не подписывайте акт приема-передачи пока не убедитесь, что все недостатки устранены. После его подписания обязанности застройщика считаются выполненными, и вы ничего не сможете ему предъявить.

214-ФЗ гласит, что участник долевого строительства вправе отказаться от подписания акта приема-передачи до полного исполнения застройщиком следующих обязанностей:

• Безвозмездного устранения недостатков, зафиксированных в акте о строительных недостатках
• Соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Но застройщик будет добиваться вашей подписи в акте уже во время первого осмотра квартиры. Зачем? Дело в том, что вплоть до даты подписания акта считается неустойка за просрочку передачи квартиры. Чем дольше вы не подписываете акт, тем больше денег потеряет застройщик при вашем обращении в суд и это факт. Его же представитель может получать комиссионные с незамеченных вами недоработок. Поэтому будет хитрить.

Помимо всего, 3 из 4 застройщиков сдают квартиры с дефектами. Цена устранения дефектов составляет от 30 до 550 тыс. руб. И если вы не зафиксируете эти недочеты, то вам придётся исправлять их за свой счет. 78% дольщиков, к сожалению, кто принимает квартиру тяп-ляп, позже об этом жалеет.

Например, вы не проверили ровность стен. Когда будете клеить обои — вид у стен будет ужасный. И только строительная бригада может устранить такой недостаток. А это расходы на ремонт. В итоге халтурное принятие квартиры съедает время, деньги и нервы.

Как поступить?

Согласно 214-ФЗ, ст. 8, п. 5, Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Застройщик перед оформлением акта приема-передачи выдает вам лист претензий (смотровой лист, акт дефектов, дефектная ведомость). Если не выдаёт – требуйте. Здесь вы отмечаете все дефекты и фиксируете сроки их устранения. Один экземпляр с подписями представителя застройщика забирайте себе. И не верьте словам, только бумаге. Как сказал великий гений: «Самое важное изобретение в истории человечества - письменный договор. Он позволяет людям изложить на бумаге все причины, по которым они не доверяют друг другу».

При первом осмотре сделайте общий осмотр всех комнат. Затем каждого помещения. Всё сфотографируйте. Поинтересуетесь дефектами в других квартирах. Действуйте не спеша.

Поскольку сами дольщики не имеют технического образования, найти все недостатки не могут. Поэтому они прибегают к услуге эксперта в области качества строительства жилья. Вы можете попросить меня я пришлю вам специалистов на приёмку квартиру, кто в среднем находит дефектов на 70-80 тыс. руб. за на одном осмотре.
У них пятилетний опыт работы, а за 2016 год они сэкономили новоселам 67 млн. 135 тыс. руб. на ремонте квартир.

Если застройщик не устраняет дефекты в срок, квартиру все равно можно принять. Для этого составьте к акту приложение, где укажите, что жилье принято с недоделками и пропишите какими именно.

После принятия квартиры Застройщик обязан передать вам два экземпляра акта приема-передачи квартиры (оба с синими печатями – для регистрации прав собственности). В акте указывается:

1. Кому передается квартира
2. Что это за квартира
3. Где она находится
4. Количество комнат и метраж квартиры
5. Осуществление всех финансовых взаиморасчетов и отсутствие претензий
6. Ссылка на договор долевого участия, на основании которого выстраивались отношения с застройщиком
7. Пометка о передачи квартиры вам для заселения

Если вы побывали в квартире и у вас замечания, но застройщик отказывается подписывать акт с претензиями, то следует отправить ему письмо с уведомлением.

Оно будет вашей защитой на тот случай, если через два месяца застройщик заявит, что вы необоснованно уклоняетесь от приёма квартиры. Он может показать вам письмо с уведомлением о том, что вы были извещены о необходимости приёма. И скажет, что поскольку вы уклоняетесь, то вашу квартиру мы и без вас вам передадим. На что у вас будет свой контраргумент от такого-то числа с таким-то перечнем замечаний.

Будьте внимательны и помните - грамотное подписание акту сэкономит вам кучу сил, времени и денег.
Наша страница в ВКонтакте: https://vk.com/club173310966
 
Аватара пользователя
Королев
Сообщения: 1303
Зарегистрирован: 27 дек 2016, 16:20
Откуда: Москва
Благодарил (а): 11 раз
Поблагодарили: 20 раз

Re: Разбор договора с застройщиком

03 июл 2017, 10:08

«А вы совершаете эту ошибку стоимостью 500 000 рублей?»

Когда дольщики оказываются в долгострое они сталкиваются с проблемой под названием «дополнительное соглашение».

Дополнительное соглашение – это юридически значимый документ, заключаемый между сторонами с целью внесения дополнений в договор. Оно подписывается добровольно и означает, что стороны согласны со всеми дополнениями.

Существует шесть самых распространенных дополнительных соглашений:

• о переносе сроков сдачи жилья
• о расторжении ДДУ
• об изменении подсудности
• об изменении качественных характеристик объекта
• об изменении участника договора
• соглашение о переносе сроков оплаты ДДУ

Как просрочка сдачи ключей появляется на горизонте застройщик высылает по почте предложение дольщику подписать кое-какие бумаги.

Он говорит, что эта формальность и она не будет стоить дольщику ничего и предлагает расписаться под дополнительным соглашением о переносе сроков на 3/6/12 месяцев. Статистика говорит, что каждый пятый дольщик подписывает это соглашение!

Поскольку застройщик к этому времени уже один раз навешал дольщику лапши на уши со сроками, то теперь будет вешать её без конца. И здесь застройщик уже начинает показывать своё истинное волчье лицо – он начинает шантажировать дольщика.

Давайте возьмем угрозы одного из застройщиков и посмотрим, как он красиво может завернуть то, на что не способен пойти, но после прочтения чего даже дольщик с черным поясом по юриспруденции начинает сомневаться.

В письме к подписанию дополнительного соглашения может стоять вот эта фраза:

«В случае отсутствия от Вас волеизъявления о намерении заключить дополнительное соглашение на изменение условий Договора касательно сроков строительства Многоквартирного жилого дома, по истечении срока, установленного Федеральным законом №214-ФЗ и Договором, Застройщик будет расценивать это как односторонний отказ участника от исполнения договора».


Ничего себе, не правда ли? Это что, если я не подпишу соглашение, застройщик расторгнет договор? Вот это нежданчик.

А может быть и более прямая фраза:

«При неполучении волеизъявления Участника касательно согласия или не согласия с новыми условиями договора, изложенными в проекте направленного Участникам дополнительном соглашении (30.12.2017), Застройщик будет руководствоваться п.2 ст. 452 ГК РФ, и будет вынужден расторгнуть договор в судебном порядке, т.к. отсутствие волеизъявления Участника (при отсутствии подписанного дополнительного соглашения или заявления о расторжении договора от Участника) расценивать иначе как отказ от договора Застройщик не может. Кроме того, имеющийся в настоящее время в договоре срок (30.05.2017 г.) не дает возможности Застройщику без урегулирования с Участником срока его продления продолжать исполнять обязательства по нему».

Т.е. оказывается, что это плохой дольщик виноват в том, что хороший застройщик гулял с девками по Куршавелю на деньги дольщика, поэтому теперь он расторгает договор, потому что сил больше нет терпеть вопиющее поведение дольщика.

После прочтения таких писем даже самый бронебойный дольщик с юриспруденцией головного мозга начинает думать, что либо он подписывает дополнительное соглашение, либо завтра ДДУ становится филькиной грамотой.

Запомните: шанс расторгнуть ДДУ в судебном порядке, пока не нарушены условия ДДУ, 1 из 100. Нарушение условий ДДУ со стороны дольщика может быть только одно: он взял рассрочку и просрочил платеж. Вот как это произошло, так застройщик и может расторгнуть договор. А до этого момента его сказки про белого бычка яйца выеденного не стоят.

Застройщик всего лишь угрозами апокалипсиса пытается развести дольщика и втюхнуть ему бумагу, которая обворует дольщика на 1 000 000 рублей.

Иногда застройщики даже предлагают подарки дольщику за его автограф. Подарки? Ууу! Один застройщик предлагает денежную компенсацию: 20 – 40 тыс. руб. или 5% от того, что дольщик взыскивает в суде. Другой предлагает бесплатное оформление квартиры в собственность. Кое-кто предлагает не просто подписать дополнительное соглашение, а подписать его за деньги. А когда вам продают то, что спасает вас от лишения квартиры – это, согласитесь, кажется выгодной сделкой.

Представляете, как картина выглядит со стороны? Застройщик накосячил, а дольщик за это еще платит 10 000 руб. Хочется похохотать, если бы только некоторые дольщики не покупали такие соглашения.

Другие застройщики предлагают купон в гипермаркет на 70 тыс. рублей. Казалось бы, неплохо? Но этот купон работает, если вы потратились в магазине на 300 000 рублей.

Поэтому – «не подписывайте дополнительные соглашения», они вам не нужны. Они нужны только застройщику, чтобы уйти от выплаты вам 1 000 000 рублей.

Отказываясь от подписания соглашения, вы сохраняете за собой 100% право взыскать с застройщика компенсацию. Это фантастические деньги. Порой слишком. Если ваша квартира стоит 5 млн., то три месяца просрочки уже дарят вам 450 000 рублей. Сравните это с купоном в гипермаркет на скидку в 70 тыс. руб. при покупке фикусов на три сотни тысяч. Чувствуете разницу?

Кроме того, игнорируя это соглашение вы оставляете за собой право расторгнуть договор с застройщиком. Открою вам секрет, это застройщик на самом деле первый парень на деревне, кто должен бояться, что вы расторгнете с ним договор и взыщете с него две квартиры. Потому что вы имеете право в судебном порядке расторгнуть договор, а он нет.

Если цена вашей квартиры 5 млн. руб., то при расторжении договора мы гарантированно взыскиваем вам 10 000 000 рублей.

При получении дополнительного соглашения у дольщика есть три таблетки на выбор:

• подписать документ
• направить застройщику отказ
• проигнорировать его и оставить без ответа

Выбирайте вторую или третью. Они ничем друг от друга не отличаются. Юридическая ценность вашего ДДУ под защитой законодательства Российской Федерации в 10 из 10 случаев.
Наша страница в ВКонтакте: https://vk.com/club173310966
 
Аватара пользователя
Королев
Сообщения: 1303
Зарегистрирован: 27 дек 2016, 16:20
Откуда: Москва
Благодарил (а): 11 раз
Поблагодарили: 20 раз

Re: Разбор договора с застройщиком

03 июл 2017, 10:12

Отправлено спустя  3 минуты 45 секунд:
«Когда можно идти в арбитраж»

Чтобы взыскать неустойку в полном объеме её нужно уступить ИП.

ИП получает право требовать неустойку, отправляется в арбитражный суд и взыскивает её в полном объеме.

Арбитражный суд по умолчанию приносит вам 150% компенсации, когда суд общей юрисдикции в три раза меньше.

Моё сердце обливается кровью, когда я вижу дольщиков, кому юристы взыскали неустойку на 200 тыс. руб., когда мы могли бы взыскать дольщикам в 3-4 раза больше.

Как определить может ли договор ДДУ уступать неустойку или нет

Возьмем четыре договора от разных застройщиков

1. Застройщик «Капитал Б», ЖК «Домодедово Парк»
2. Застройщик «Десна Лэнд», ЖК «Андерсен»
3. Застройщик «Ковчег», ЖК «Рождественский»
4. Застройщик «МарьиноСтрой», ЖК «Марьино Град»

Заранее скажу, что не все договоры одинаковы. Дело в том, что застройщик заключает ДДУ в разные периоды времени. И конечно же с годами вносит корректировки в ДДУ. А после прочтения этих строк побежит вносить сейчас же.

По статистике только 5 из 10 договоров могут идти в арбитраж.

ЖК Домодедово Парк

Изображение
Договор ДДУ. Глава 8, Уступка Прав требования по Договору, страница 4.

Это прекрасный договор, который разрешает уступку неустойки после уплаты цены договора. Т.е. заплатили всю сумму по договору и в этот же день можете уступать неустойку.

Для этого вы оформляете договор уступки и 1 000 000 уже в двух шагах от вас.

ЖК «Андерсен»


Изображение
ДДУ. Глава 9, Уступка прав требования, страница 13.

Тоже отличный договор. Оплатили его и можете взыскивать 150% неустойки. Не оплатили - можете взыскивать только после получения согласия на уступку от Банка и Застройщика.

Теперь переходим на плохие договоры.

ЖК «Рождественский»

Изображение
ДДУ. Глава 3. Предмет Договора. Права и обязанности Сторон.

Здесь застройщик требует согласовать с ним форму документа, по которому вы уступаете неустойку. Этот договор не подходит для арбитражного суда. Застройщик в жизни не согласует с вами уступку, потому что так вы взыщите с него 150% неустойки. А на такой шаг может пойти только Незнайка.

ЖК Марьино-Град

Изображение
ДДУ. Глава 3. Предмет Договора. Прав и обязанности.

Как и в предыдущем договоре застройщик требует согласовать форму документа. Поэтому и этот договор не подходит для арбитража.

Но какой бы у вас договор ни был вы всегда можете взыскивать проценты за пользование вашими деньгами при расторжении ДДУ в полном объеме.

Дело в том, что при расторжении договора пункты про согласование утрачивают силу. И теперь вы можете уступать проценты ИП, а далее взыскивать их в арбитраже.

Проценты считаются со дня поступления застройщику денег. Т.е. покупали квартиру за 3 млн. руб. три года назад, значит сегодня взыскиваете минимум 6 000 000 рублей, а максимум 7 500 000.

В этот договор мы вносим прописью всю сумму денег, которую вы получаете после победы. Т.е. если вы претендуете на 1 млн. рублей, значит мы прописываем 1 000 000 рублей в договоре и гарантируем вам, что взыскиваем эту сумму.
Наша страница в ВКонтакте: https://vk.com/club173310966

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей
 

 

Войти через социальную сеть

Быстрая регистрация и авторизация через социальную сеть ®

Вход

Имя пользователя: Пароль: